El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler fue publicado el pasado 5 de marzo. Este Real Decreto-ley ha modificado parcialmente la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Estos cambios se han producido después de que el Congreso de los Diputados no aprobase un anterior Real Decreto-ley que proponía medidas similares.
A partir de ahora, los contratos de arrendamiento deberán cumplir con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos teniendo en cuenta esta última actualización publicada. A continuación, se detallan las principales novedades que han surgido como consecuencia de la nueva normativa respecto de los contratos de arrendamiento:
(I) Se excluye del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos los arrendamientos de viviendas cuya superficie supere los trescientos (300) metros cuadrados o aquellos en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5% el salario mínimo interprofesional. El nuevo Real Decreto-Ley, establece que estos arrendamientos se regirán principalmente por la voluntad de las partes, por lo establecido en el título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de forma supletoria por las disposiciones del Código Civil;
(II) Se modifican los plazos de prórroga obligatoria y de prórroga tácita. En este sentido, en cuanto a la prórroga obligatoria, el nuevo Real Decreto-Ley distingue en caso de que el arrendador sea persona física o jurídica:
– Persona física: El contrato de arrendamiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de cinco (5) años, salvo comunicación expresa por parte del arrendatario con treinta (30) días de antelación a la fecha de terminación del contrato.
– Persona jurídica: El contrato de arrendamiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de siete (7) años, salvo comunicación expresa por parte del arrendatario con treinta (30) días de antelación a la fecha de terminación del contrato.
Para poder resolver el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento de este o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, se deberá enviar comunicación manifestando el deseo de no renovar el contrato conforme a los siguientes plazos:
– Parte arrendadora: cuatro (4) meses de antelación a la fecha; y
– Parte arrendataria: dos (2) meses de antelación a la fecha.
En caso de que no exista comunicación expresa conforme a lo indicado, el contrato se prorrogará de forma tácita por plazos anuales hasta un máximo de tres años, salvo comunicación expresa del arrendatario con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de sus anualidades.
(III) La posibilidad de recuperar la vivienda por el arrendador debe quedar expresamente recogida en el contrato.
(IV) Existe la posibilidad de pactar en el contrato que no haya subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, siempre que no exista una situación de especial vulnerabilidad y afecte a personas menores de edad, personas con discapacidad o mayores de sesenta y cinco (65) años.
(V) Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, si este es una persona jurídica.
(VI) Se establece que la garantía adicional a la fianza que se puede exigir al arrendatario no puede exceder de dos mensualidades de renta, ya sea a través de aval o depósito bancario.
Además, el nuevo Real Decreto-ley prevé en su disposición transitoria primera que los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad siguen rigiéndose por el régimen jurídico que les era de aplicación en cada momento.
